임대주택 표준임대차 계약서 사용과 임대보증금 보증보험 가입여부

최근 구청에서 민간임대주택에 관한 특별법 개정에 대한 우편물을 받았습니다. 앞으로 임대주택 계약을 할 때는 반드시 표준임대차 계약서를 사용해야 하고, 임대보증금 보증보험 가입 여부를 체크하게 되었습니다. 

 

서류를 어떻게 작성하고, 어디에 제출해야 하는지 구청 주택과 직원과 통화했던 내용을 토대로 공유드리도록 하겠습니다.  

 

 

 

1. 임대주택 갱신 때 표준임대차 계약서 작성하기 

 

앞으로는 임대주택 임대계약을 하거나 갱신을 할 때 표준임대차 계약서를 작성해야 합니다. 묵시적 계약 연장인 경우도 보증금이나 월세 금액이 변경되면 표준임대차 계약서를 사용해야 한다고 합니다. 

 

저도 이번에 갱신을 하면서 간략하게 연장 계약서만 작성하고 월세만 변경했는데, 구청 주택과 직원과 통화를 하다 보니 이제는 표준임대차 계약서가 아니면 증빙이 안된다고 하니 참고하세요. 

 

표준임대차 계약서를 작성할 때는 임대인 외에 임차인의 사인도 필요하기 때문에 2부를 작성하여 한번은 임차인을 만나야 합니다. 

 

작성 시 주요한 내용에 대해 살펴보겠습니다. 

 

[계약 당사자 정보]

 

임대사업자와 임차인의 주요한 정보를 기재하는데 주소와 연락처 정보입니다. 이 중에 임대사업자 등록번호를 기재하게 되어 있는데, 이정보는 예전에 구청에서 임대사업자 신고를 하고 받은 등록번호를 적으면 됩니다. 계약일은 계약서를 작성한 날짜로 하시면 됩니다. 

 

[민간임대주택의 표시]

 

주택 소재지를 기재하고, 주택 유형을 한 가지를 선택합니다. 저는 당연히 아파트로 선택했습니다. 주거전용면적은 주택 등기부등본에 있는 면적을 기재하시면 됩니다. 민간임대주택은 주거전용면적만 작성하면 됩니다.

 

선순위 담보권 등 권리관계는 제한물건, 압류, 가압류, 가처분 등에 대한 사항인데, 근저당 설정권을 설정하면 있다고 체크하시고, 그렇지 않으면 없다고 선택하시면 됩니다. 

 

임대보증금 보증가입 여부를 체크하는데, 가입 여부를 확인하여 기재를 하시면 됩니다. 헷갈리는 부분은 일부 가입과 미가입인데, 일부 가입이라도 대상금액이 0 이하은 경우는 보증보험을 가입하지 않을 수 있습니다.

 

미가입이 되는 기준은 3가지인데, ①임대보증금이 주택임대차 보호법상 최우선변제금액 이하이고 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우 ②임대사업자가 공공주택사업자(LH, SH 등)와 임대차 계약을 맺었고, 임차인이 보증가입을 한 경우 ③임차인이 보증회사와 전세금 반환보증에 가입했고 임대사업자가 해당 보증의 보증 수수료를 전부 지급한 경우입니다. 

 

저는 일부 가입대상으로 대상금액을 계산했을 때 0 이하이므로 보증보험가입을 하지 않는 케이스로 신고를 하려고 합니다.  

 

[계약조건]

 

임대보증금과 월 임대료, 계약기간은 있는 그대로 작성하면 됩니다. 임차인이 게약금, 중도금, 잔금 지급에 대한 정보는 갱신계약을 할 때는 필요 없어 기재하지 않았습니다. 처음 계약하시는 경우 기재하시면 됩니다. 

 

나머지는 임대인과 임차인의 사인 부분인데 설명을 잘 드리고 사인을 받으면 됩니다. 

 

 

 

2. 임대보증금 보증보험 가입 여부 증빙하기 

 

임대보증금 보증보험 가입 여부를 확인하는 방법은 아래와 같습니다. 

 

담보권 설정금액 + 보증금 - 주택 가격의 60% 금액 = 보증금 대상액, 이때 보증금 대상액이 0보다 작으면 가입할 필요가 없습니다. 

 

담보권 설정금액은 주택담보대출(근저당 설정금액)의 금액인데, 대출을 받은 것이 있으면 해당 금액을 넣고, 대출받은 것이 없으면 0원으로 넣으면 됩니다. 

 

보증금은 임차인에게 받은 전세보증금입니다. 

 

주택 가격은 공시 가격에 대한 보정 비율을 적용하면 됩니다. 2021-08-17일 이후 변경 정보입니다. 

구분	9억 미만	9~15억	15억 이상
공동주택	150%	140%	130%
단독주택	190%	180%	160%

 

주택 공시 가격은 [부동산 공시가격 알리미] 사이트에서 조회할 수 있습니다.

 

임대보증금 보증보험 가입 여부를 계산하기 위해서는 주택담보대출금액 / 전세보증금 / 주택 공시 가격 3가지 정보만 알면 됩니다. 

 

3. 임차인과 서류 사인하고 구청에 제출하기 

 

서류는 계약일로부터 3개월 이내에 소재지 관할 구청에 제출하면 됩니다. 

 

사전에 관할 구청 주택과에 전화로 맞게 준비했는지 확인하고 출발하는 것이 좋습니다. 저도 주택과 직원과 통화도 하고, 메일로 안내도 받고 작성을 했는데 늘 맞게 준비했는지 불안합니다. 

 

임차인에게 설명드리는 일도 번거롭고, 서류제출도 번거롭지만 법이 개정되었다고 하니 따를 수밖에 없습니다. 하루 휴가 내고 처리를 해야 할 듯합니다. 

 

준비하실 서류는 신분증과 표준임대차 계약서가 있어야 합니다. 

 

추가로 보증보험 가입 여부에 대한 임차인 동의서가 필요합니다. 케이스별로 등기부등본, 공시 가격 확인서, 전입세대 열람원, 확정일자 부여 현황 등의 자료가 필요한데 관할 구청에서 모두 확보가 가능하다고 합니다. 

 

대부분 무인발급기를 만들어 두었다고 하는데, 지문인식으로 되어 있는 경우 제대로 인식을 못해서 저는 늘 대기표를 뽑고 기다렸던 기억이 있습니다. 

 

아침 일찍 구청에 가려고 합니다. 

 

 

 

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요즘은 부동산 관련 법규가 너무 자주 바뀌어 어지러울 정도입니다. 제도가 복잡해질수록 제 삶이 어두워지는 것을 느낍니다. 제가 기록한 내용이 도움이 되시길 바랍니다.

 

임대보증금 보증보험 가입대상 확인방법