임대보증금 보증보험 가입대상 확인방법

| 들어가며 :

임대사업자로 등록하신 분들은 최근 국토부에서 문자로 임대보증금 보증보험 가입 안내를 받으셨을 것입니다. 저는 추가로 임대보증금 보증보험 가입 안내문이 DM으로 도착했습니다.

뉴스에서는 완화 기준이 논의되고 있다고는 하지만, '21.8.18일 이후 임대차 계약을 체결하는 경우부터 보증보험에 가입을 해야 하고, 위반 시 2년 이하의 징역, 또는 2천만 원 이하의 벌금을 받는다니 준수할 수 밖에 없을 듯 합니다.

처벌조항이 너무 강해서 부동산 관련 행정처분 중에 좀 과도한 것이 아닌가 싶은데, 그 만큼 정부의 의지가 강하다는 의미가 아닐까 합니다. 완화되기 전까지는 이 제도에 대해 잘 알아두어야 할 듯합니다.

오늘은 임대보증금 보증보험 가입대상 여부를 확인하는 방법과 제가 가입을 위해 서울보증보험에 전화를 했던 경험을 공유드리도록 하겠습니다.

저는 예전에 서울보증보험에 가입한 적이 있어서 익숙한 마음에 전화를 했지만, 서울보증보험에서는 반드시 주택도시 보증 공사(HUG)에도 전화를 해서 보험료를 비교해 보라고 했습니다.

그 이유는 같은 보험임에도 현재 서울보증보험의 보험료가 더 비싸다고 합니다. 가입대상 여부가 확인되었다면, 보험료는 양쪽 회사에 확인하여 저렴한 곳에 가입해야 합니다.

1. 임대보증금 보증보험 가입대상 확인방법

가입대상 여부를 확인해야 하는 이유는 가입면제와 일부가입 기준이 존재하기 때문입니다. 가입이 면제되는 경우는 아래와 같습니다.

임대보증금이 없는 경우입니다.

이 경우는 나중에 임차인에게 돌려줄 보증금이 없으므로 당연히 보증보험 가입을 할 필요가 없을 것입니다.

담보권 설정금액 + 보증금 - 주택 가격의 60%의 금액이 보증금 대상액인데, 이 금액이 0보다 적으면 가입할 필요가 없습니다.

여기서 담보권 설정금액은 주택담보대출금액이라고 생각하시면 됩니다. 보증금은 임차인에게 받은 전세보증금입니다. 주택 가격은 공시 가격에 아래 보정 비율을 적용합니다.

주택 공시 가격은 '부동산 공시 가격 알리미' 사이트에서 조회가 가능합니다. 오피스텔의 경우 '홈텍스' 사이트를 보시면 됩니다.

그러므로, 주택담보대출금, 전세보증금, 주택 공시 가격 3가지만 알면 내가 임대보증금 보증보험을 가입해야 하는지, 가입할 필요가 없는지 알 수 있습니다.

[주택 가격 : 공시 가격 보정 비율]
공동주택 : 15억 미만(130%), 15억 이상(120%)
단독주택 : 9억 미만(170%), 9~15억(160%), 15억 이상(150%)
오피스텔 : 120% 단일 비율 적용

2. 가입대상 여부 확인 예시

(1) 공시 가격이 15억 5천만 원인 아파트인 근저당 설정금액이 4억 원, 보증금이 8억 5천만 원인 경우

400,000,000원+850,000,000원-1,116,000,000원(1,550,000,000*120%*60%)=134,000,000원

이 케이스는 일정한 요건(3가지)을 충족했을 경우 134,000,000원에 대해서만 일부 보증보험 가입이 가능합니다.

(2) 공시 가격이 5억 원인 연립주택의 근저당 설정금액이 없고, 보증금이 3억 8천만 원일 경우

380,000,000원-390,000,000원(500,000,000원*130%*60%)= -10,000,000원

이 케이스는 대상금액이 0원 이하 이므로 일정한 요건(3가지)를 충족했을 경우 보증보험 가입을 하지 않아도 됩니다.

여기서 일정한 요건(3가지)은 아래와 같습니다.

①근저당권 세대별 분리, ②임대보증금보다 선순위인 제한물권, 압류, 가압류, 가처분 등의 해소, ③전세권 설정 요건(전세권 설정등기를 하거나 임차인이 전세권 설정등기를 요청한 적이 없는 경우)

말이 어렵게 느껴질 수도 있지만, 우리가 일반적으로 거래하는 부동산에는 모두 해당사항이 없는 케이스입니다. ③전세권 설정 요건은 임차인이 전세권을 설정하든 안 하든 상관없는데 왜 넣었는지 의문입니다.

 

3. 서울보증보험 지사 담당자와 통화내용

안내문을 받고 저는 문득 보증보험을 어떻게 가입하는 것인지 궁금해졌습니다.

자동차보험처럼 그냥 서울보증보험 앱을 설치하고 가입하면 되는 것인지, 방문해서 복잡한 설명을 듣고, 관련 서류를 제출해야 가입이 가능한 것인지 확인해 보았습니다.

인터넷으로 검색해서 근처 서울보증보험 지사 연락처를 확인하고 전화를 걸었습니다. 전화를 건 이유를 말씀드리자 담당자는 친절하게 답변을 해 주었습니다.

먼저 가입할 때 필요한 서류는, ①임대사업자등록증, ②표준 전세계약서, ③등기부등본, ④보증보험가입대상 확인서 등 4가지를 우선 준비를 하면 된다고 했습니다.

네 번째인 보증보험가입대상 확인서가 무엇인지 물어보니, 소재지 관할 구청 주택과에 문의하면 발급을 해 준다고 했습니다.

먼저 해당 부동산이 가입대상이 맞는지 구청 주택과에 문의를 하시는 것이 순서라는 말씀과 함께 주택도시 보증 공사(HUG)에도 보험료를 함께 확인해 비교하고 가입을 결정하라는 이야기를 해 주셨습니다.

현재 서울보증보험의 보험료가 주택도시 보증 공사보다 비싸다고 합니다. 물론 회사별로 요율이 다르니까 보험료가 다른 것은 이해할 수 있었지만, 이런 정보까지 알려주다니 고맙기도 했습니다.

아마도, 비싸게 가입한 후 사실 확인이 되면 중요정보를 알려주지 않았다고 민원을 제기하는 사람이 많아서 그런 것이 아닌가 싶었습니다.

이후 소재지 관할 구청 주택과에 전화를 걸어 담당자와 통화를 했는데, 이 분 말씀은 조금 달랐습니다. 보증보험가입을 하는데 구청에서 보증보험가입대상 확인서와 같은 서류 발급을 하지 않는다는 것입니다.

그런 확인서도 없거니와 보험가입하는데 그런 확인서는 필요 없다고 알고 계셨습니다.

보험사와 구청 주택과와 하시는 말씀이 약간 다른데, 아무래도 이 부분은 하루 시간을 내서 구청 주택과에 방문해서 정확하게 물어보고, 보증보험회사 두 군데를 방문해서 가입상담을 하는 것이 제일 정확할 듯합니다.

4. 임대사업자 주요 의무사항과 과태료

예전에는 계약 갱실 할 때 짧게 시간 내서 부동산에 방문해서 도장 찍는 것이 전부였는데, 요즘에는 제도가 너무 자주 바뀌어 정신이 없습니다.

등록해야 하는 사이트도 많고, 제출해야 하는 서류도 많고, 지켜야 하는 규정도 너무 많습니다.

위반했을 때 과태료도 무섭습니다.

참고 삼아 아래 임대사업을 하면서 반드시 준수해야 하는 사항과 과태료를 정리해 드립니다. 괄호 안의 금액은 위반 시 과태료입니다.

임대사업자 설명의무(500만 원 이하)

임대사업자는 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액 제한(5%), 임대 주택 권리관계(선순위 담보권, 세금 체납 사실 등)를 설명해야 합니다. 또한, 둘 이상 임대차 계약이 존재하는 다가구주택 등은 선순위 임대보증금에 대해서도 설명해야 합니다.

소유권 등기상 부기등기 의무(500만 원 이하)

임대사업자는 등록 후 지체 없이 등록한 임대주택의 임대의무기간과 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권 등기에 부기등기를 해야 합니다.

(시행시기) 2020-12-10일부터 시행하되, 시행 전에 소유권 보존등기를 한 민간임대주택의 경우 시행 후 2년 이내에 부기등기를 해야 함

(등기 시기) 임대사업자의 등록 후 지체 없이 해야 하며, 등록 이후 소유권 보존등기를 하는 경우 그 보존등기와 동시에 해야 함

임대차 계약 신고 의무(1,000만 원 이하)

임대사업자가 임대료, 임대기간 등 임대차 계약 사항(재계약, 묵시적 갱신 포함)을 관할 지자체에 신고해야 합니다.

(신고방법) 지자체 방문 또는 렌트홈에서 온라인 신고
(제출서류) 임대차 계약 임대차 계약 신고서, 표준임대차계약서

표준임대차계약서 양식 사용 의무(1,000만 원 이하)

임대사업자가 임대차 계약을 체결하는 경우에는 표준임대차계약서 양식을 사용해야 합니다. 양식을 사용하지 않을 경우 임대차 계약 신고가 수리되지 않을 수 있습니다.

임대료 증액 제한 의무(3,000만 원 이하)

임대료(임대보증금 및 월 임대료)를 증액하려는 경우 임대료의 5% 범위를 초과하여 임대료를 증액할 수 없습니다. 또한, 임대차 계약 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없습니다.

임차인은 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료 반환을 청구할 수 있습니다.

임대의무기간 준수 의무(3,000만 원 이하)

임대의무기간(10년) 중에 등록 임대주택을 임대하지 않거나(본인 거주 포함) 무단으로 양도할 수 없습니다.

임대차 계약 유지 의무(1,000만 원 이하)

임대사업자는 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대차 계약을 해제, 해지 및 재계약을 거절할 수 없습니다. 단. 월 임대료 3개월 연체 및 부대시설의 고의 파손, 멸실 등을 한 경우는 재계약을 거절할 수 있습니다.

임대사업 목적 유지 의무(1,000만 원 이하)

오피스텔을 등록한 경우 주거용 도로만 사용해야 합니다.

임대보증금 보증 의무(2년 이하 징역 or 2,000만 원 이하)

임대사업자는 등록 임대주택에 대해 임대의무기간 종료일까지 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다.(원칙은 보증금 전액이나 일부 예외 존재)

보고/검사 요청 시 협조 의무(500만 원 이하)

관리관청이 임대사업자에 필요한 자료 제출을 요청하거나 관련 검사를 실시할 경우 협조해야 합니다.

---

정리하며,

복잡한 세상입니다. 혹시, 추가로 조심해야 할 점과 아시는 정보가 있으시면 댓글로 공유 부탁드립니다.

끝까지 읽어 주셔서 감사합니다.

[함께 읽으면 좋은 글]

은퇴 후 살기 좋은 곳의 조건
보건복지부 복지로 서비스 : 생계지원
질병관리청 쿠브 앱 활용하기
우쿨렐레 배우기 : 학원수강 전 준비물
홈술닷컴에서 느린마을 막걸리 정기구독
임플란트가 치아관리에 중요한 이유
원격수업으로 막걸리 만들기 배우기
블로그 이미지 파일 관리방법에 대하여
당근마켓 상품권 사기방법에 대하여
자동차보험 해지 : 중복가입 후 해지하기
오토바이 보험의 유상운송에 대하여
감정노동자 보호법에 대하여
삼성화재 애니포인트로 여행보험 가입하기
유디치과 임플란트 : 13년 전 수술결과
자동차보험 가입심사와 사고환입 방법
보험개발원, 자동차사고정보 공유방법
삼성화재 자동차보험 통화내역 요청방법
삼성화재 내보험 보장분석에 대하여
삼성화재 약관대출에 대하여
리봄한방병원 도수치료 실손보험 청구
삼성화재 실손보험 편리한 모바일 청구
실손보험 청구간소화 제도에 대한 분석
회사원의 종신보험과 연금보험의 선택기준
연금보험으로 보통 회사원 노후 준비하기
단체 실손과 개인 실손보험 중복가입 처리