리얼티인컴(O)을 평생 매수해도 좋을까?

노후준비로 시작한 배당주 투자로 다양한 주식을 공부하고 있습니다. 그중 제가 메인으로 가져갈 주식으로 미국 주식 중 리츠 배당주로 유명한 리얼티인컴을 선택했습니다. 과연 리얼티인컴은 제가 평생 매수를 해도 좋을지 고민해 보았습니다. 이미 꾸준히 매수를 시작했지만, 투자결심을 정리하는 마음으로 적어 보았습니다.  

 

 

 

1. 리얼티인컴에 대한 기본 지식 

 

먼저 리얼티인컴은 대표적인 상업용 부동산 리츠회사로 13,000개의 부동산을 보유한 신탁회사입니다. 또, 30년간 배당을 늘려온 배당귀족주 중의 하나고, 배당률은 세전 5~6% 수준을 유지하고 있습니다. 배당은 월배당으로 매월 15일 지급을 해 줍니다. 저에게는 또 하나의 월급이 되는 셈입니다. 

 

리얼티인컴은 계약을 할 때 Triple Net Lease 방식을 취하는데, 임차인이 건물세, 보험, 유지비까지 모두 부담하는 조건의 계약을 말합니다. 그러므로, 임대를 주는 리얼티인컴 입장으로서는 아무 부담 없이 월세만 잘 수령하면 되는 조건입니다. 

 

고객사로 대형 유통업체가 많은데, 월마트, 세븐일레븐, 페덱스 등 생활밀착형 기업들이 많아 시장환경이 악화가 돼도 매출이 크게 떨어지지 않는 기업들 중심으로 되어 있다는 점도 공실이 발생하지 않는 장점으로 꼽히고 있습니다. 

 

리얼티인컴은 미국 S&P500 지수에도 편입되어 있고, 30년간 배당을 늘려온 우량기업입니다. 일단 기본적으로 투자를 할 만한 신뢰도는 가지고 있습니다. 특히, 코로나 시대에 많은 기업들이 배당을 줄이거나 지급하지 않았음에도 리얼티인컴은 꾸준히 배당을 유지했기 때문에 투자자들에 대한 신뢰도가 매우 높습니다. 

 

우리나라 서학 개미들 중에서 리얼티인컴을 모르는 분들은 없다고 합니다. 그만큼 유명한데, 투자를 할지 말 지, 꾸준히 매수를 할지는 스스로 선택해야 합니다. 다른 사람들이 워낙 다양한 의견을 내고 있기 때문에 나만의 투자 원칙을 가져가기 힘든 세상입니다. 리얼티인컴도 그렇게 호불호가 갈리는 배당주이기 때문에 본인 판단이 중요합니다. 

 

 

 

2. 내가 리얼티인컴 매수를 하는 이유 

 

일단 리얼티인컴의 최근 주가는 10년 수준으로 하락한 상태라서 구입하기 적기라는 이야기가 많습니다. 장기간 고금리 기조가 지속되어 주가 하락이 발생했다고 하는데, 금리 인하가 시작되면 주가도 다시 크게 반등할지도 궁금하기도 해서 기대를 가지고 투자를 시작했습니다. 

 

리얼티인컴의 연배당률은 원래 4% 초반이었는데, 2023년 들어서 5%를 넘고 있습니다. 주가하락이 되면서 반대로 배당률이 높아진 상황으로 2024년에는 6%에 가까운 배당률을 보이고 있습니다. 대신 2021년 이후 주가는 우하향하고 있는 상태입니다. 

 

배당주에 투자를 하더라도 주가변동이 심하면 투자할 때 망설이게 됩니다. 금리 상승은 리츠사업에 큰 영향을 주는 요소입니다. 보통 부동산 신탁사업은 대출을 일으켜 부동산을 매입하고 임대를 주기 때문에 금리가 높으면 대출이자 부담이 커져서 사업을 어렵게 합니다.  

 

최근 리얼티인컴은 스피릿 리얼티캐피탈이라는 회사를 인수합병하면서 주가하락이 있었는데, 해당 회사는 리얼티인컴 자산규모의 13% 수준에 해당하고 2,000여 개의 오피스 계열의 부동산을 소유하고 있습니다. 금리가 안 좋은 상황에서 인수라서 시장은 사업의 변동성이 더 커졌다고 판단해서 주가하락이 발생했는데 최근 주가는 다시 안정세를 찾아가고 있습니다. 

 

그럼에도 지금 주가는 2016년도 수준의 주가 수준인 50달러 중반으로 2018~2021년 수준의 60~70달러대 보다는 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 이번에 스피릿 리얼티캐피털을 인수하면서 대규모 유상증자를 한 것도 주주들에게는 좋지 않은 모양으로 비쳤습니다. 하지만, 리츠 업계에서 인수합병과 유상증자는 흔한 전략이라 실행 후 사업을 정상화시키느냐가 관건입니다. 

 

앞으로 금리인하에 대한 호재가 남아있고, 주가는 10년 수준으로 낮아진 상태이고, 최근 실행했던 유상증자와 인수합병의 영향도 주가에 반영되어 더 이상 하락할 일은 없다고 생각이 되어 매수를 진행하고 있고, 한 번에 매수하는 것이 아니라 조금씩 늘리면서 상황을 계속 체크 중입니다. 

 

(리얼티인컴)

 

3. 리얼티인컴 투자에 조심해야 할 점 

 

리얼티인컴의 전략은 단순합니다. 장기적으로 매출이 증가할 만한 임차인을 구해, 장기계약을 맺어 공실률을 최소화하는 것입니다. 기존에 상업용 부동산 중심이었던 리얼티인컴은 최근 스피릿 리얼티캐피털을 인수하여 산업용 부동산으로 수익구조를 다각화하려고 합니다.

 

약점을 보완하기 위한 전략인데, 이 전략이 성공할지가 향후 리얼티인컴의 주가 상승에 영향을 미치게 될 것입니다. 전략이 좋다고 무조건 해당 기업이 성장하는 것은 아닙니다. 과거 37년 동안 배당을 늘려왔던 AT&T도 신사업 실패로 배당이 삭감된 경우도 있으니까요. 

 

리얼티인컴과 같은 우량한 배당주의 주가 하락은 저에게 좋은 투자 기회가 됩니다. 저는 큰 돈을 한 번에 투자할 수 없는 직장인이기 때문에 여유가 되는대로 조금씩 사 모으고 있는데, 금리상승이 수 년간 지속된 만큼 언젠가 금리인하의 시기가 도래할 것을 믿습니다. 시장은 언제나 순환하니까요. 

 

그때를 기대하고 꾸준히 매수를 할 생각이고, 미국 주식이다 보니 늘 달러가 필요해 환율이 좋을 때 틈틈이 외환계좌에 달러를 모아두고 있습니다. 현재 물가인상을 잡기 위해 금리를 올리는 바람에 환율도 크게 오른 상태입니다.

 

나중에 금리하락이 시작되면, 리얼티인컴의 주가는 오르겠지만, 반대로 환율이 내려가 기존에 투자했거나, 모아둔 달러가치가 떨어질 위험이 있어 달러를 준비할 때도 환율을 유심히 체크해야 합니다.  

 

 

 

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구매하실 생각이 있으시면, 참고해 주세요.

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